Gezamenlijk standpunt Landelijk Vlaanderen – BoerenBond inzake grond & pachtwetgeving

Met de zesde staatshervorming verschuift de bevoegdheid over de pachtwet van het federale naar het Vlaamse niveau. Boerenbond en Landelijk Vlaanderen, die respectievelijk de grondgebruikers en landeigenaars vertegenwoordigen hechten beiden veel belang aan een goedwerkende pachtwet.
Daarom gingen Boerenbond en Landelijk Vlaanderen in overleg omtrent de werking van de huidige pachtwet. Ze delen een aantal gezamenlijke bezorgdheden en voorstellen van aanpak tot verbetering van deze wet.  Deze voorstellen hebben de vertegenwoordigers van beide organisaties toegelicht aan minister Joke Schauvliege, Vlaams Minister van Omgeving, Natuur en Landbouw en bijgevolg bevoegd voor deze materie.

Hieronder volgt een gezamenlijk standpunt van Boerenbond en Landelijk Vlaanderen inzake de grond- en pachtwetgeving.

1.   HERIJKEN CONTRACTVORMEN

Er is nood om contracten te kunnen sluiten buiten de huidige pachtverplichtingen. De idee is om de huidige pachtwet aan te vullen met een nieuw soort contract waarbij voor landbouwgronden pachtcontracten kunnen worden afgesloten die eindigen na de afgesproken termijn. Deze termijn moet minimum achttien jaar bedragen. Het contract moet worden vastgesteld bij geregistreerde overeenkomst. Deze termijn van achttien jaar is een vaste termijn die niet kan opgezegd worden. Op het einde van het contract eindigt de contractuele relatie van rechtswege. Voor het overige wordt de inhoud van het contract door de partijen vrij bepaald.   De huidige regeling van de loopbaanpachten in de pachtwet blijft ongewijzigd, behalve wat de vereiste minimumduur betreft. Nu is dit 27 jaar; dit zou moeten terug gebracht worden tot 21 jaar, zodat meer landbouwbedrijven beroep kunnen doen op deze contract vorm.

2.   PENSIOENBOEREN en VOORKOOP

In de praktijk is er een groot probleem bij de pensioenboeren in het geval ze hun gepachte gronden niet meer zelf effectief exploiteren. Hierdoor geraken de actieve boeren moeilijker aan pachtgronden.    Het is aangewezen en conform de bedoeling van de wetgeving in zake het recht van voorkoop van de pachter, om geen recht van voorkoop meer te behouden voor gepensioneerde boeren. Tevens zou de opzeg van gepensioneerde boeren volgens art.8bis van de pachtwet vlotter moeten kunnen gebeuren.

3.   FISCALITEIT: VERLAAGDE SUCCESSIERECHTEN EN SCHENKINGSRECHTEN VOOR VERPACHTE GRONDEN

Voor gronden en gebouwen die verpacht worden met een nieuw of vernieuwd pachtcontract van minimum achttien jaar, moet een verlaagd tarief gelden van drie percent voor de successierechten en de schenkingsrechten. Het geldt alleen voor goederen, verpacht onder de bepalingen van de pachtwet en niet voor andere contracten.   Dit en gelijkaardige beschikkingen voor patrimoniumvennootschappen kunnen een stevige stimulans betekenen voor het verpachten van landbouwgoederen.

4.   TRANSPARANTIE IN DE RELATIE

De transparantie over de rechthebbenden en het feitelijk gebruik van de landbouwgronden moet verhoogd worden; –        Zo moeten eigenaars o.a. kunnen weten wie hun gronden aangeeft in de verzamelaanvraag. –        Geschreven afspraken moeten sterk aangemoedigd worden onder de pachtwet. De andere overeenkomsten kunnen maar mits een geschreven contract. –        Goede afspraken moeten gemaakt worden in het geval van verbintenissen tegenover derden die de mogelijke duur van de pacht kunnen overtreffen, van gezamenlijke verplichtingen of acties in het open ruimte beleid of wanneer er invloed is op de staat van de pachtgoederen bij het einde van de pachtrelatie.

5.   MONITORING VAN DE SITUATIE

Boerenbond en Landelijk Vlaanderen zullen de besprekingen over de pachtwet nauwlettend opvolgen en regelmatig met elkaar de evoluties bespreken

Bijlage: 2014 10 20 Gezamenlijk standpunt LV – BB Pacht.pdf

De Landpachtproblematiek – onze standpunten

De Landbouwrelatie – een uiteenzetting van Philippe Casier, Landelijk Vlaanderen
Inleiding
Het steunpunt “Ruimte en Wonen” publiceerde onlangs een aantal studies over de transformaties in de open ruimte. Men onderzocht onder leiding van Barbara Tempels de 5 voornaamste transformaties, zijnde de bebouwing, de residentialisering, de economische diversificatie, het toenemend privaat gebruik van de open ruimte en de open ruimte als publieke ruimte. Het vrijwaren van aaneengesloten landbouwgebieden voor de beroepslandbouw wordt daaropvolgend opgenomen als ‘quick-win’ in de voorbereiding van het Beleidsplan Ruimte. In beleidsdocumenten zijn hierover recent teksten verschenen, waaruit wij volgende passages aanhalen:
Het vrijwaren van strategische aaneengesloten landbouwgebieden voor de professionele landbouw moet garanderen dat ruimtelijke ontwikkelingen in agrarische gebieden weloverwogen plaats vinden. De huidige wetgeving biedt mogelijkheden voor een waaier van activiteiten zoals residentialisering, vertuining en verpaarding, functiewijzigingen naar andere dan landbouwfuncties en bestendiging van zonevreemde functies. Ze komen het functioneren van de agrarische structuur niet altijd ten goede door bv. hun invloed op de grondprijzen. Er zal worden nagegaan voor welke strategisch belangrijke landbouwgebieden mogelijke beperkingen kunnen worden ingevoerd zodat het professioneel agrarisch gebruik in deze gebieden maximaal voorrang krijgt”. Of nog:
Er treedt in Vlaanderen eveneens een zachte verstedelijking. De nieuwe functies op het platteland leiden tot ruimtelijke transformaties die in toenemende mate beslag leggen op landbouwgrond en de ruimtelijke kwaliteit onder druk zetten. De residentialisering brengt een golf van privatisering met zich mee waarbij de omliggende open ruimte wordt ingelijfd in de privésfeer, een gebruik van de open ruimte die niet meer bepaald wordt door productiebehoeften maar door leefstijlvoorkeuren. Deze zorgen voor het verdwijnen van hoogwaardige landbouwgrond. Een korttermijn actie beoogt in aaneengesloten landbouwgebieden met strategisch karakter de invloed van drukfactoren op het functioneren van de professionele landbouw af te zwakken of weg te nemen.”
Deze vaststellingen zijn juist en landbouw moet in de agrarische gebieden volwaardig uitgeoefend kunnen worden. Maar dergelijk voornemen om de stijgende grondprijzen te beheersen en beperkingen tegenover andere functies (om de landbouwbedrijfsvoering te vrijwaren) heeft belangrijke implicaties voor landeigendom en landbeheer, vooral wanneer men denkt in te grijpen met beperkingen of geboden die eventueel grondwettelijke rechten aantasten.
Het is immers opmerkelijk dat die uitspraken niet alluderen op de rechten van de wettelijke rechthouders op die gronden, de landeigenaars, die landbouw op hun gronden vrijwillig contracteren met een pacht volgens wettelijke bepalingen. Landbouwgebruik wordt blijkbaar beschouwd als een termijnloos recht van de gebruiker, dat enkel bedreigd is door ruimtelijke of sectorale beperkingen zonder aandacht voor bestaande contractuele afspraken. Dit laat veronderstellen dat eigenaars verplicht zijn pachtcontracten af te sluiten, wat het eigendomsrecht negeert.
De zachte verstedelijking en de zogezegde privatisering zijn o.a. het gevolg van de strikte regels van de pachtwet waardoor de eigenaars geen nieuwe pachtcontracten willen afsluiten. Het woord “privatisering” is trouwens niet pertinent. De studie van steunpunt “Ruimte en Wonen” omschrijft dit woord duidelijk en correct, los van de eigendomsituatie, maar dit woord wordt dan verspreid zonder dezelfde voorzorg. De gronden in de open ruimte zijn meestal in privé bezit, de landbouwvoering is een – al dan niet contractuele – privé marktactiviteit en het eigendomsrecht zijn grondwettelijk verankerd waarbij gebruikskeuzes tussen functies mogelijk zijn. “Domesticatie” van de open ruimte is daarom dan ook een betere omschrijving.
Een instrument voor de waardering van landbouwpercelen werd door ILVO ontwikkeld en een methode voor een “Landbouw Impakt Studie” (LIS) door ADLO, zodat bij projecten en plannen de gevoeligheid op landbouwvoering modelmatig kan bepaald worden maar, tot nu toe, zonder aandacht voor de pachtsituatie.
Cijfers
Het aantal landbouwbedrijven in Vlaanderen vermindert jaarlijks met een 4 % en bedraagt momenteel 26.000. Gemiddeld is de oppervlakte van een bedrijf 23,6 ha en de leeftijd van de bedrijfsleiders 51 jaar. Slechts 11 % van deze met grondgebonden landbouw en ouder dan 50 jaar heeft een opvolger. Ongeveer 65 % van de landbouwgronden, voor een grondwaarde van een 12 miljard €, valt onder een of andere vorm van gebruikscontract en dit aandeel vergroot evenredig met de grootte van het bedrijf. De planologische landbouwbestemming bedraagt 788.000 ha, het RSV stelt 750.000 ha als doel en de HAG dekken 536.000 ha.  Het landbouw gebruiksareaal verschilt volgens de bronnen. De recente studie “Bestemming en gebruik van landbouwgrond” van Danckaert citeert 685.000 ha, het Landbouwrapport 614.000 ha en de landbouw gebruikskaart 623.000 ha productielandbouw, waarvan telkens ongeveer 35 % graslanden. Daarbij zijn er nog 110.000 ha niet geregistreerde landbouwgronden. Die verschillen zijn deels uit te leggen door de planologische tarra en variaties in de definitie van landbouw.
Zeker is het wel dat de oppervlakte in landbouwgebruik elk jaar vermindert. De bedreiging wordt verondersteld te bestaan door 11% zonevreemde landbouw en door 27 % van het areaal met sectorale beperkingen. Nergens wordt de analyse doorgevoerd naar de contractuele ter beschikkingsstelling van gronden of pacht die de lange termijn zekerheid van de bedrijfsvoering grotendeels bepaalt. Door gebrek aan nieuwe contracten worden immers veel vrije gronden geleidelijk ontnomen aan de productieve landbouw.
Pachter en verpachter
De wettelijke basis voor de relatie tussen “eigenaar/verpachter” en “landbouwer/pachter” is de federale pachtwet.
Als de landbouwer zelf eigenaar is van zijn gronden, zij het gedeeltelijk, zal hij eigen of geleende financiële middelen aanwenden voor grondbezit door een persoonlijke afweging voor zijn investeringen en spreekt hij af, binnen de familie, voor de uitbating en zijn opvolging. Landbouwers die niet eigenaar zijn,  zijn pachters. Veel ervan baten hun bedrijf uit op traditionele wijze beveiligd door de pachtwet en wensen dit zo verder te zetten in de toekomst. Vraag is welke economische toekomst verzekerd is indien zij niet ondernemend zijn en zich niet aanpassen aan de evolutie van het landbouwberoep. Velen hebben geen opvolging, hun pachtrelatie is precair en hun gronden zullen later vrijkomen van pacht. Hun bedrijf is dus gevoelig voor transformaties.  Veel pachters maken wel deel uit van de landbouwers van de toekomst. Trefwoorden zijn: jong, ondernemend, geschoold, professioneel, modern, schaalvergrotend, gespecialiseerd, verbreding…
Het onderzoek over transformaties in de open ruimte houdt rekening met kleine en grootschalige landbouw,  en jonge en oude uitbaters. Maar, merkwaardig genoeg, niet met de pachtrelatie.
Veel eigenaars hebben hun eigendom verkregen door erfenis en/of na verdeling. Hun aantal neemt toe en hun bezit wordt steeds kleiner door de voortdurende opdeling bij erfenis. Vaak hebben zij een beperkte kennis over de landbouwmateries of van de lokale aangelegenheden en wonen zij ver van deze gronden. Hun interesse is beperkt tot patrimoniumbeheer, het kiezen tussen alternatieve investeringen en het zoeken naar een financieel rendement. Belangrijke factoren zijn belastingen, schenking- en successierechten.
De lijm die deze eigenaars aan hun goed hecht is de sentimentele waarde, waarbij ze hun eigendom beschouwen als een strategische reserve die men enkel als allerlaatste keuze van de hand zal doen. Dit gevoel wordt tegengewerkt door het gevoel van beperkte beheersruimte en een niet competitief financieel rendement, met als gevolg het zoeken naar uitwegen die verder zullen beschreven worden.
Andere eigenaars zijn gemotiveerde landbeheerders die van generatie op generatie duurzaam beheren zodat, algemeen gezien, het overblijvend groen in Vlaanderen het gevolg is van hun permanente zorg. Hun motivatie of zelfs passie maakt dat zij nooit naar de lokroep hebben geluisterd van de financiële voordelen op korte termijn van bv. vastgoed ontwikkeling.
Tot deze groep behoren ook nieuwe eigenaars die in landelijk goed investeren en zo een lokale verankering geven aan het geld verkregen uit hun bedrijfsactiviteit. Gezien hun ondernemend profiel kunnen zij zich moeilijker inwerken in de strakke relatievormen zoals de pacht. Zij zoeken minder  een zuiver financieel rendement  maar zijn gemotiveerd door het ontwikkelen van een goed ingericht en beheerd ruraal eigendom. Zij zorgen voor een vernieuwende dynamische aanpak en voor een actieve markt.
Het burgerlijk recht bepaalt dat bij overlijden de bezittingen verdeeld worden tussen de erfgenamen. Bij elke generatiewissel van pachter of van verpachter ontstaat er een risicotoestand en de geleidelijke afbrokkeling van het goed of de verkoop aan een nieuwe partij met de daaraan verbonden onzekerheid. Dit risico bestaat ook intern in de uitbaterfamilie voor eigen patrimonium bij een wissel van generaties, met de al dan niet daarbij horende moeilijke onverdeeldheden en lastige verdelingen.
Eigendom van landbouwgrond is versnipperd en de gemiddelde oppervlakte is niet gekend. Naar analogie met bos kan men stellen dat een eigenaar gemiddeld een paar ha bezit. Grondbezit van meer dan 200 ha is zeldzaam in Vlaanderen. De ondernemers hierboven zorgen wel voor de heropbouw van grotere gehelen en het ontstaan van nieuwe relaties met gebruikers zoals hieronder beschreven.
Het summier economisch model
G is de prijs van een stuk vrije grond waarvoor de beheerder kiest tussen de functies Landbouw, Bos of Natuur.
G= L(e + m + g)  = B(e + m + g) = N(e + m + g)
e = de economische waarde of de rendementkapitalisatie plus een speculatie op meerwaarde.
m = de maatschappelijke waarde, de waarde van de ecosysteemdiensten waarvoor de privé persoon geen prijs zal  betalen maar wel soms  subsidies krijgt.
g = de motivatiewaarde, de waarde die men zichzelf geeft voor het genieten van de grond, voor het beheer ervan min de last van administratie en het gevoel van betutteling.
De beheerder probeert in de oorspronkelijke functie de parameter te verhogen. Hij zal kiezen voor het meest renderende gebruik, of de maatschappij kan sturen door haar algemeen belang beter te vergoeden, of de beheerder kan een hogere motivatie vinden. Als het totaal van de drie parameters hoger is in een andere functie zal de beheerder de functie wijzigen naar die andere. Indien de overheid dwingend optreedt en de parameters wijzigt, bv. door beperkingen, dan is een kapitaalschade compenserend en dus billijk.
Deze parameters sturen het hergebruik van gronden wanneer de gronden vrij komen van pacht. Indien de bosparameters beter zijn, wordt bebossing als alternatief op landbouw overwogen. De lage pachtprijs, de kleine motivatiewaarde door de beperkingen van de pacht werken zo in het nadeel van gebruik door landbouw met de geciteerde transformaties als gevolg.
Pachtrelatie
De pachtwet valt onder de federale bevoegdheid en het landbouwbeleid onder de Europese en gewestelijke. Deze wet werd meermaals gewijzigd, aangevuld met bijkomende- en overgangswetten en samenwerkingsakkoorden tussen de federale en regionale overheden. De staatshervorming voorziet de overheveling van deze wet naar de gewesten, mogelijk in 2015.
De geest van de wet van 1969 ligt in de lijn van de principes die dateren van 1929, wanneer het economische en culturele overwicht van de verpachter domineerde, zodat de wet strikte regels voor de bescherming van de pachter voorziet. Zij vertoont eigenschappen die nu negatieve effecten hebben voor het behalen van haar eigen doelstellingen. Het voornaamste is het gebrek aan flexibiliteit zodat geen aangepast antwoord wordt gegeven aan de evoluerende omgeving.
De pachtwet heeft een dwingend karakter dat afwijkt van het gemeen huurrecht en is van toepassing: “voor alle onroerende goederen die gebruikt worden voor het landbouwbedrijf. Een landbouwbedrijf is de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop”. Partijen kunnen altijd vrij hun contractuele relatie bepalen maar bij geschillen kan elke partij beroep doen op de pachtwet.
Ontoereikende bepalingen
De huidige landbouw overschrijdt in ruime mate de traditionele landbouw uit de tijd van de pachtwet, zodat deze niet meer aan de moderne behoeften voldoet.  Sommige “verbredings” activiteiten van landbouwbedrijven vallen niet onder de pacht. Snick en anderen, stellen dat braaklegging wel onder de pacht valt maar niet: hoevetoerisme, natuurbeheer, landschapzorg of recreatie. Alle vormen van boombeplanting of bosbouw zijn uitgesloten.
De pachter moet het landbouwrisico dragen maar hij is niet verplicht tussen te komen in het materiële productieproces. Hij kan via loonwerkers uitbaten maar niets in onderpacht geven, wat natuurlijk veel ruimte geeft voor geschillen.
Schaalvergroting vraagt aanpassing van de omvang en de functionaliteit van de gebouwen. Deze worden dan soms te belangrijk ten opzichte van de wettelijke verplichtingen van de eigenaar, die al dan niet zijn toestemming voor werken zal weigeren, indien men al zijn toestemming vraagt, wat niet verplicht is. Als hij die toelating wel geeft, ontstaan er vaak betwistingen over de imputatie tussen de partijen van de waardeverhoging. Het gebruik van de gebouwen, de gedeelde verantwoordelijkheid en de kostendekking zijn problematisch bij een generatiewissel, bij het op pensioen gaan van een gebruiker die het gebouw niet verlaat, of indien de kosten te hoog zijn.
Hoe regelen de partijen de verantwoordelijkheid bij onderhoud, wanneer dit gebeurt in combinatie met functies van de gebouwen opgenomen in het erfgoed?Advocaten en notarissen hebben een brede ervaring over de concrete knelpunten in de pachtwet en kunnen artikelsgewijs verbetervoorstellen formuleren.Structurele moeilijkheden zijn: het opzeggen van het pachtcontract voor eigen gebruik, de te bewijzen onderpacht, het inroepen van voorkooprechten bij rechtsonzekere gebruiken en de gepensioneerde pachter die rechtstreeks of onrechtstreeks verder uitbaat. Meer algemeen, de “eindeloopbaan problematiek” en/of het pensioenboeren blokkeren gronden en gebouwen ten nadele van jonge landbouwers of van de eigenaar zelf.
Financieel ontoereikend
De wettelijke geplafonneerde pachtprijzen van minder dan 1% komen niet overeen met de financiële markt en leiden tot desinteresse bij het patrimoniumbeheer, des te meer omdat de verpachter een verzekering voor de gebouwen, de onroerende voorheffing en de successierechten nog steeds moet betalen, hetgeen een landbouwer/eigenaar niet moet doen bij overdracht van zijn bedrijf. Een resolutie van het Vlaams parlement om dit aan te pakken werd nooit uitgevoerd. Enkel het geïndexeerd kadastraal inkomen moet worden aangegeven.
De stijging van de waarde van de grond speelt een dubbele rol. Enerzijds zijn er de regels van de ruimtelijke ordening die een beperking leggen op de speculatie, en het pachtcontract dat de grond in grote mate verzwaard. Anderzijds is er de druk op de grondprijzen door de transformaties, de mestwetgeving en de invloed van de agrovoedingsindustrie, die een bevoorrading willen verzekeren, wat maakt dat in de laatste 20 jaar de gemiddelde prijs van de landbouwgronden in België verdubbeld is, met een jaarlijkse toename van ca. 3,7% tot ongeveer 24.000 €/ha (enkele jaren geleden). Grondbezit is dus goed wat betreft de verhouding tussen het totale rendement/risico maar de hogere prijzen belasten het landbouwbedrijf.
Pacht of zachte onteigening?
De verpachter heeft eigenlijk een gevoel dat hij onteigend is. Waarom?  Hij ziet soms de pachter Europese subsidies ontvangen die hoger zijn dan de pachtprijs om gronden niet uit te baten. Hij ziet hem rechten krijgen (toeslagrechten, quota, vergoedingen voor gebruiksbeperkingen, flankerend beleid…) die op het einde van de pacht bij de pachter blijven of door hem verkocht worden. De eigenaar blijft zonder rechten en in onzekerheid over het economisch potentieel van zijn gronden.
Hij moet toekijken hoe de wettelijke voorkooprechten van pachters aan derden worden verkocht of graslanden worden gescheurd. Hij kan niet volgen hoe de uitbating van zijn gronden van de ene naar de andere gebruiker overgaat bv. door gebruiksruil, eventuele onderpacht of onterechte aanvragen door derden, want hij krijgt geen toegang tot de databank van registraties over zijn eigen percelen. Hij stelt vast dat pacht termijnloos kan zijn, vaak meer dan 100 jaar zodat hij over enkele generaties  enkel van tijd tot tijd ter plaatse is kunnen gaan wandelen, zijn pachtgeld heeft ontvangen en de belastingen heeft betaald.
Dit gevoel van feitelijke onteigening en het feit dat bij de verschillende aanpassingen van de pachtwet telkens alle mogelijke achterpoortjes werden gesloten om te vermijden dat de pachtregeling omzeild werd, zijn de bron van frequente verzuring van relaties tussen partijen en van de weigering om een nieuwe pachtrelatie aan te vangen.
Landbouwareaal voor rechtzekere landbouw?
Landbouwbestemming of landbouwareaal verzekert geen langdurig landbouwgebruik. Barbara Tempels schat de “domesticatie” op 12,5 % en de bebouwing op 13%. Meer dan 100.000 ha landbouwgebied zijn zonder registratie.
Een studie van Bomans en andere van de KUL schat het aantal paarden in Vlaanderen op 140.000, goed voor een oppervlakte van 70 à 80.000 ha, zijnde een derde van de graslanden. Sommige zijn aangegeven in de ha telling, andere niet. Vertuining wordt geschat op 25.000 ha, pensioenboeren op 60.000 ha.
Gezien eigenaars niet geïnformeerd zijn over de registraties in de databank weten zij niet dat hun vrije gronden soms onterecht door derden aangegeven worden en zo in het landbouwareaal worden opgenomen. Cultuurcontracten geven geen termijnzekerheid, alle soorten gebruiksafspraken en spitsvondige constructies met weinig rechtszekerheid zorgen voor  oplopende geschillen. Aannemers nemen landbouwactiviteiten in de plaats van eigenaars of landbouwers volledig ten laste en deze  laatste  behouden een mooie marge, zonder evenredige risico’s.
Al die gebruikvormen worden in studies meegerekend als duurzaam gebruik. Er spelen echter meer factoren dan de planologische bestemming of de wettelijke beperkingen of zelfs de klassieke pacht bij het berekenen van oppervlaktes of van de rechtszekerheid van landbouwbedrijven. Eigendom bij de uitbater is rond de 200.000 ha. Voor de rest zorgt de contractuele dynamiek ervoor dat het lange termijn gebruik voor de landbouw enkel maar verzwakt.
Vrijkomende gronden
De pachtwet had nochtans tot doel ‘de bescherming van de landbouwer in zijn grondgebruik’. De machtsverhouding pachter/verpachter is nu omgedraaid met sterke landbouworganisaties en versnipperde verpachters. De evoluerende marktvraag, de transformaties, het gevoel van feitelijke onteigening en de lage pachtprijs maken dat gronden die vrijkomen zelden nog in pacht worden gegeven.  Soms proberen de partijen precaire oplossingen te vinden zonder de juiste draagwijdte ervan te kennen en worden ze later het slachtoffer van juridische procedures. Soms laten eigenaars hun goederen beheren door professionele rentmeesters. Hierdoor ontstaat er een andere relatie waar intermediairen een professionele maximalisatie van het beheersrendement zoeken.
Betere oplossingen zijn samenwerkingsfiguren tussen eigenaars en gebruikers, landbouwvennootschappen van meer dan 27 jaar, erfpacht en recht van opstal die niet onder de pachtwet vallen. Loopbaanpacht heeft duidelijke vastgelegde termijnen, waarna de landbouwvoering niet verzekerd is.
Sommige contractanten spelen op de markt de rol van coördinatie om een evenwichtige en optimale samenwerking tussen de partijen te garanderen op een maatschappelijk verantwoorde wijze. Hun doel is niet enkel een financiële optimalisatie te verzekeren maar ook terug een band tussen de eigenaar, zijn grond en de landbouwwereld te scheppen en werk ter plaatse aan derden te verschaffen met als regel een duurzame landbouw met beste praktijken. Dergelijke formule voor landbouwvoering spreekt veel eigenaars aan.
Het economisch model dicteert soms alternatieve gebruiken zoals bewoning en tuin, paarden, zachte energie, bebossing, recreatie, landschapszorg, tijdelijke natuur. Deze zijn verbredingvormen voor de eigenaar, nu domesticatie genoemd. Men kan schatten dat er jaarlijks rond 10.000 ha vrijkomt van pacht.
Driehoeksrelatie
Het pachtcontract wordt bilateraal tussen de verpachter en de pachter afgesloten naast bilaterale overeenkomsten tussen deze pachter en de overheid. Aldus mist men de voordelen van een optimalisatie door het opstellen van contractuele relaties rechtstreeks tussen de drie partijen.
De regelgeving voorziet dat de eigenaar voor een aantal handelingen zijn toestemming moet geven, bv. voor beplantingen, kleine landschapselementen, het plaatsen van windturbines, agroforestry, constructies en architectuur, toegankelijkheid, beheer van groot en klein erfgoed, landschapsonderhoud en eigenlijk voor niet door de pachtwet gedekte gevallen zoals verbreding of natuurbeheer want het goed moet, na pacht, teruggegeven worden in zijn oorspronkelijke staat. Zo worden, bv., lang termijn engagementen voor de insthandhoudingsdoelstellingen in geval van een einde van pacht onmogelijk, als de verpachter niet mede geïnformeerd en gemotiveerd is geweest.
Sommige beheerovereenkomsten zouden strikt gezien niet kunnen volgens de pachtwet maar de rechtspraak nuanceert de beperking voor nevenactiviteiten. Deze onduidelijkheid was waarschijnlijk de reden van de reglementaire meldplicht van een BO aan de eigenaar. Een soort compromis zonder effect dat trouwens niet wordt gerespecteerd. De toeslagrechten zijn gebonden aan de grond van de eigenaar maar enkel  de pachter kan die activeren, wat aanvaardbaar is; maar waarom kan  de  stoppende pachter die verkopen? De eigenaar zou normaal die rechten in bewaring moeten krijgen zonder te activeren tot het moment wanneer een nieuwe uitbater dit doet.
De overheid laat de indruk na alle aangelegenheden in agrarische gebieden mono sectoraal te willen regelen met de landbouwsector, zoals trouwens die in de kwetsbare gebieden met de natuursector. Dit strookt niet met de multifunctionaliteit van de open ruimte, met de fysische verweving en met de rechten van de zakelijke rechthouders die mede actoren zijn. Indien in het kader van een inrichtingsproject de landbouwvoering niet meer gewenst is, wordt een wijkersregeling getroffen met de gebruiker. Dit is geen reden om, zoals nu het geval is, de eigenaar te onteigenen. Met hem kunnen beheerafspraken wel genomen worden, compatibel met het project.
Een “relatie in driehoek” tussen de overheid, de pachter en de verpachter om, complementair, een synergie te verwekken is een vernieuwend contract dat de zekerheid kan verhogen en vragen van de gemeenschap kan beantwoorden.
Ruimtelijke ordening.
Landeigenaars appreciëren het mogelijk hergebruik van leegstaande landbouwgebouwen om de socio-economische waaier in de open ruimte te verbreden mits criteria en randvoorwaarden. Landgoederen met geïntegreerde natuur, landbouw, erfgoed en recreatieve functies en nieuwe economische dragers kunnen best geïntegreerd beheerd worden met aangepaste planologische voorschriften en instrumenten.
Landeigenaars willen niet hun bos rooien in het agrarisch gebied. Zij pleiten voor een nieuwe aanpak voor bosuitbreiding want nu lukt deze niet en de aangehaalde oplossingen missen een belangrijk punt. Eerst moeten uitgebreide zoekzones bepalen waar bos gewenst is, dan een inventaris opgemaakt worden van de in de komende jaren daar uitbollende pachters. En dan kan men bij de eigenaars van die gronden aankloppen met een voorstel tot bebossing. Velen onder hen zullen aanvaarden en niemands rechten zijn hiermee geschaad.
De verpaarding kan, volgens de studie van Bomans en anderen, beschouwd worden als een autonome groei buiten de gebruikelijke regels van bipolariteit tussen landbouw en natuur, en zijn gebonden aan semi- urbane gebieden. De paardenhouders voelen zich nauwer betrokken bij sport, recreatie en natuur dan bij landbouw. Het wordt dus een complementair deel van de open ruimte.
“Ruimte voor ruimte” of “rood voor groen” regelingen (VLM) kunnen in bepaalde gevallen een oplossing bieden voor het vrijwaren van gronden aanvullend aan de grondenbank en de instrumenten van de VLM. In Nederland werd het instrument “nieuwe landgoederen” ontwikkeld dat hergebruik van functies op het platteland regelt om de vertuining op een ordentelijke manier deels op te vangen. In Vlaanderen gebeuren diezelfde ontwikkelingen op een sluikse manier door gebrek aan aanpak.
Het RSV stelt 750.000 ha voor landbouwbestemming. Dit cijfer strookt niet met de realiteit van het landbouwgebruik zijnde rond 620.000 ha waarin er nog veel onduidelijkheden en precariteit bestaan. Er is een hiaat van een 200.000 ha waar andere gebruiksvormen niet afgeschaft kunnen worden. Afbakening wil ook niet zeggen verwezenlijking. De beleidsbrief RO stelt bij AGNAS: “De werking van het coördinatieplatform C-AGNAS is een voorbeeld van hoe partnerschappen tussen de betrokken Vlaamse ministers, administraties, lokale besturen en andere stakeholders in praktijk vorm krijgen”. De beleidsbrief zegt echter niet dat belangrijke actoren zoals de bossector en de eigenaars van 650.000 ha land in dat overleg niet aan tafel gevraagd zijn en dat enkel landbouworganisaties en natuurverenigingen van tel zijn.
Hoe kan men met dergelijke aanpak de maatschappelijke vragen combineren met de nood voor multifunctionaliteit, het bewaren van landschappen en van de open ruimte voor landbouw? Gebiedsspecifieke en geïntegreerde concepten zijn nodig voor de uitdagingen gebonden aan de transformaties. Het beperken van gebruiken gaat gepaard met juridische vormen, vergoedingen en een flankerend beleid. Zo is de  vergoeding voor kapitaalschade billijk, al is de betaling bij planologie een vraagteken. Zo ook krijgt een landbouwgebruiker een vergoeding bij gebruiksbeperkingen. Vraag is dan wie zal compenseren bij beperking van gebruik, opgelegd aan anderen ten voordele van de landbouwgebruikers. Ook niet alle activiteiten zijn onderworpen aan vergunningen en voorschriften, contractuele afspraken bestaan en kunnen niet zomaar beperkt worden.  Grond voor landbouwvoering zal niet bevorderd worden door nog bijkomende beperkingen maar wel door een doordacht stimulerend grondbeleid.
Toekomst?
Landeigenaars onderschrijven volgende stellingen.
–        Geloof in landbouw als belangrijke economische drager in de open ruimte.
–        Rekening houden met de noden van een moderne en duurzame landbouwbedrijfsvoering.
–        Grond bewaren voor duurzame landbouw ondanks aanspraken op de ruimte bij de transformaties.
Zij stellen zich ook vragen:
–        Hoe worden de beschreven knelpunten geobjectiveerd en aangepakt in overleg?
–        Hoe worden de basisrechten en de motivaties voor grondbeheer gevrijwaard?
–        Zal men de bipolariteit landbouw en natuur willen overtreffen?
–        Welke zijn de mogelijke nieuwe relaties tussen verpachter en pachter?
Het economisch model duidt dat de waarde van de parameters moet verhoogd worden:
–        g: erkennen dat land meer is dan landbouw en natuur, landbeheerders in het beleid betrekken en motiveren,
       het gevoel van onteigening bij pacht verminderen.
–        m: de rol van landbeheerders in het mede verlenen van ecosysteemdiensten op hun gronden erkennen.
–        e: de economische gegevens verbeteren.
Bijkomende studies zijn ondertussen wenselijk: Wat zijn de knelpunten van de pachtwet? Welke internationale benchmarking over grondgebruik? Welke kwantificering voor de bestaande eigendomsstructuur, de contractuele gebruiken en de invloed van de bankkredieten? Kan een SWOT analyse de mogelijke relaties tussen partijen onderzoeken en nieuwe pistes voorstellen?
Vijf “quick wins”:
1.     Herwaarderen van de pachtprijs, al dan niet gebonden aan de landbouwinkomsten, en die terug naar een marktniveau brengen door het samenbundelen van het ondernemerschap. Misschien kan de pachtprijs gebonden worden aan specifieke terrein- of bedrijfskenmerken zoals de landbouwwaarde van het perceel dat modelmatig een “objectieve” differentiatie kan krijgen.
2.     Toepassen van de resolutie van het congres van de Boerenbond van 2 december 2006 “Initiatieven om het pachten interessanter te maken zijn absoluut nodig. Via nieuwe wettelijke gebruiksformules, moet een win-win situatie voor de eigenaar en de pachter ontstaan”. Een piste is het aanvullend afsluiten van vrije contracten voor een beperkte duur.
3.     De grond-, schenking- en erfenisfiscaliteit op verpachte gronden aanpassen volgens de resolutie van 2 mei 2007 van het Vlaamse Parlement in het actieplan voor jonge landbouwers.
4.     Een driehoeksrelatie tussen overheid, verpachter en pachter invoeren onder de vorm van een landbouwbeheersplan om een aantal bepalingen zoals hierboven beschreven in hun geheel te behandelen met grotere en langere doeltreffendheid o.a. voor IHD.
5.     De duidelijk oneigen gebruiken en onzekerheden bij pensioenboeren en onderpacht afschaffen. Toegang verlenen aan de eigenaar tot databanken voor zijn percelen.
Een juridische vernieuwing is wenselijk
Pacht is een gevoelige materie waarover de discussie moet gekaderd worden zonder afbreuk te doen van de verworven rechten van de huidige rechtmatige en actieve pachters en rekening houdend met de nieuwe verhoudingen. De bedoeling is grond te geven aan de landbouw op een rechtszekere wijze door de knelpunten die dit beletten aan te pakken.
De pachtwet kan enkel aangepast worden na de staatshervorming en indien de politieke wil hiervoor bestaat. Niet alles in de pachtwet moet veranderen maar men kan contractuele bepalingen moderniseren en oneigen toepassingen verbieden  volgens een lijst van knelpunten met respect voor de economische leefbaarheid van het bedrijf en voor de eigendomsrechten.
De rechtszekerheid van de pachtrelatie kan verhoogd worden gezien zoveel discussiepunten nu worden geregeld met soms tegenstrijdige interpretaties van auteurs, correcties van vergetelheden, rechtspraak van talloze vrederechters, arresten van het Hof van Cassatie.
Nieuwe vormen van juridisch statuut zijn erfpachten, landbouwvennootschappen of andere partnerschappen waarbij de toegevoegde waarde wordt gedeeld in functie van de risiconame en samenwerking en ondernemerschap sleutelwoorden zijn. Dergelijke initiatieven bestaan al zoals hierboven vermeld waar beheer van landbouwgronden evolueert naar een echt ondernemerschap en het ter beschikking hebben van grond niet meer automatisch is. De landbouwerondernemer heeft een meer moderne en commerciële relatie met de eigenaar.
Indien de financiële, fiscale en subsidievoorwaarden competitief zijn, kan, zoals in het buitenland en complementair aan bancaire landbouwkredieten, aan investeerders worden aangeboden ook in landelijk onroerend risicokapitaal te beleggen. De band met het specifieke goed is wel klein, maar de diversificatie groter. Men helpt de landbouwer om zijn kapitaal niet in grond te blokkeren, en de geldverschaffers om gediversifieerd in vastgoed te beleggen zonder de zorg van het individuele beheer.
Het is niet meer landeigendom maar wel landinvestering en misschien, met adequate juridische figuren zoals erfpacht, een piste voor de financiering van gronden van de gewenste grootschalige landbouwbedrijven in die betere landbouwgebieden.
Houding
Het succes van deze aanpak zal afhangen van de ontvankelijkheid van de partijen. Evolueert de eigenaar naar ondernemingschap en is hij bereid een aantal uitgangspunten te aanvaarden? Maken eigenaarorganisaties voorstellen en dragen zij bij tot overleg met landbouworganisaties en –administraties? Hoe evalueren deze de transformaties en zoeken zij mede naar oplossingen in overleg? Welk is de ingesteldheid van de landbouwers, die de sleuteldeelnemers zijn in een nieuwe dynamiek? Treedt de overheid autoritair ofwel ondersteunend op? Erkent zij de actoren? Schept zij vertrouwen? Gebruikt zij een overlegmodel? Overtreft zij de bipolariteit? Lost zij de knelpunten op?
De samenwerking tussen de partijen wordt in een nieuw daglicht geplaatst. De gezamenlijke inspanningen voor een vernieuwde relatie in een transformerende open ruimte kunnen dan in een verse kleur gezet worden.
Philippe Casier,
voorzitter Landelijk Vlaanderen, februari 2013