Reeks: Landelijk Vlaanderen onderzoekt drempels voor private eigenaars in het Vlaamse omgevingsbeleid
In Vlaanderen liggen vandaag zo'n 30.000 hectare groen in landbouwbestemming en 30.000 hectare landbouw in groene bestemming. Dat is geen randverschijnsel, het is een structureel probleem dat beleidsuitvoering vertraagt, eigenaars frustreert en publieke middelen opslorpt zonder de gewenste resultaten te boeken. Onderzoek van Landelijk Vlaanderen toont dat dit anders kan. Een slim systeem van vrijwillige grondruil, gekoppeld aan bestemmingsaanpassingen, kan beleidsdoelen versneld realiseren, zonder dat dit de overheid fortuin hoeft te kosten.
Een fundamenteel probleem in het instrumentarium
Het huidige systeem kent een fundamenteel mismatch. Enerzijds wil de overheid natuur, bossen en watergebieden creëren, maar voorziet ze geen compensatie voor de waardevermindering die een bestemmingswijziging met zich meebrengt. Geen enkele eigenaar zal vrijwillig een economische bestemming omzetten in een natuurbestemming die een impliciete waardedaling genereert die doorwerkt over generaties. Notariële aktes rekenen immers af op bestemming, niet op de feitelijke toestand van het perceel.
Anderzijds bestaan er processen zoals RUP's en AGNAS waarbij compensaties voor waardevermindering en -vermeerdering mogelijk zijn. Maar die zijn losgekoppeld van de effectieve uitvoering op het terrein. Een bestemmingswijziging leidt niet automatisch tot een aangepast gebruik. Het resultaat is inefficiëntie: gronden krijgen een nieuwe bestemming op papier, maar de realiteit op het terrein verandert nauwelijks.
Inspiratie uit Nederland: rood voor groen
Nederland kent een regeling waarbij eigenaars die investeren in natuur, daarvoor ontwikkelingsmogelijkheden krijgen in ruil. Wie grond inzet voor groene doelen, krijgt elders bouwrechten. Het principe is krachtig: waardeverlies en waardewinst worden in evenwicht gehouden, en de eigenaar heeft een reële prikkel om mee te doen.
Een directe kopie van dit Nederlandse model is niet wenselijk in de Vlaamse ruimtelijke context. Maar het onderliggende principe is bijzonder relevant. Zeker wanneer je weet dat uit bevragingen van Landelijk Vlaanderen blijkt dat 80% van de eigenaars bereid is om bestemmingen aan te passen, en 60% openstaat voor grondenruil. Dat is een enorm potentieel dat vandaag onbenut blijft.
Een vrijwillige markt als motor
Landelijk Vlaanderen pleit voor een vrijwillig systeem van grondruil en bestemmingsaanpassing, waarbij waardeverlies en waardewinst elkaar in balans houden. Het bestaande instrumentarium van het Landinrichtingsdecreet, met name de kavelruil gekoppeld aan een RUP, vormt de juridische basis. Maar het systeem moet doorgetrokken worden naar een bredere, vrijwillige markt voor private eigenaars, buiten de projecten van het Landinrichtingsdecreet.
Op drie niveaus kunnen dergelijke operaties opgezet worden:
- Op landgoedniveau: een eigenaar die in natuur investeert, kan daarvoor een functiewijziging of bouwvolume ontvangen als tegenprestatie. Dit vraagt een mini-RUP, maar maakt de operatie juridisch sluitend en economisch neutraal.
- Op projectniveau: binnen een afgebakend gebied, zoals een landinrichtingsproject, een park of een speciale beschermingszone, kunnen eigenaars groene en gele bestemmingen onderling ruilen, op voorwaarde dat planbaten en kapitaalschade in evenwicht zijn.
- Op Vlaams niveau: via projectmatige RUP's kunnen moeilijk ontwikkelbare groene kernen geruild worden met gebieden waar ontwikkeling meer kansen biedt, zo worden waardevermeerderingen ingezet om waardedalingen te compenseren.
Belangrijk in dit systeem is dat de bestemmingswijziging effectief gevolgd wordt door een conforme functie-invulling op het terrein. Dat is precies wat bij klassieke RUP's en AGNAS-afbakeningsprocessen te vaak ontbreekt. Door uitvoering en bestemming structureel te koppelen, wordt de beleidsefficiëntie fundamenteel verhoogd.
Kostenneutraal voor de overheid
Een van de sterkste eigenschappen van dit systeem is de financiële logica. De bedoeling is dat ruiloperaties een nuloperatie opleveren tussen planbaten en kapitaalschade. De overheid hoeft dus niet te betalen voor de grond zelf. De enige kosten zijn die van facilitatie: begeleiding door een intermediair, de kosten van notariële transacties en de opzet van een vrijwillige markt.
Ter vergelijking: vandaag koopt de overheid gronden aan om beleidsdoelen te realiseren, inclusief de gebruikerscompensatie aan pachters. Door de gebruikerscompensatie los te koppelen van de aankoop en te werken via een RUP met kapitaalschade, dalen de kosten voor de overheid aanzienlijk voor hetzelfde resultaat. Een bijkomend voorstel is de oprichting van een Pachtbank naast de bestaande Grondenbank, waarbij pachters een alternatieve grond aangeboden krijgen via kortlopende of langdurige contracten via de VLM.
Stop met kleine snippers, zet in op coherente uitruil
Het onderzoek formuleert ook een scherpe beleidsaanbeveling: stop met het financieren van kleine natuursnippers die nooit tot een gunstige staat kunnen komen. Zet in op ruimtelijk herbestemmen via vrijwillige uitruil. Ga na welke kleine VEN- en SBZ-gebieden een grote impact hebben op de ontwikkelingsmogelijkheden van landbouwsites, en bekijk waar natuurkernen wél gerealiseerd kunnen worden. Leg dit naast elkaar en bouw een systeem van vrijwillige herbestemming.
De centrale gedachte is dat eigenaars bereid zijn mee te werken als de spelregels eerlijk zijn. Waardeverlies moet gecompenseerd worden. Deelname moet vrijwillig zijn. En de overheid moet haar rol als facilitator au sérieux nemen, met een centrale regie die transparantie en opvolging garandeert.
Een versnelling die Vlaanderen zich kan veroorloven
Met 80% eigenaars die bereid zijn bestemmingen aan te passen en 30.000 hectare aan verkeerd gelegen bestemmingen in beide richtingen, is het potentieel voor versnelling reëel. Vertrekkende vanuit het bestaande instrumentarium van het Landinrichtingsdecreet, doorgetrokken naar een vrijwillige markt met private eigenaars, kunnen heel wat beleidsdoelen sneller gerealiseerd worden, en dit zonder grootschalige overheidsaankopen en zonder dwang.
Dat vraagt politieke moed om het systeem te herdenken. Maar het vraagt ook vertrouwen in private eigenaars als partners. De gronden zijn er. De bereidheid is er. Het instrument moet er nu ook komen.
Dit artikel maakt deel uit van een reeks waarin Landelijk Vlaanderen onderzoekt hoe drempels voor private eigenaars in het Vlaamse omgevingsbeleid begrepen en overbrugd kunnen worden.
